La cláusula “rebus sic stantibus” en los contratos de arrendamiento.

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La cláusula rebus sic stantibus se puede traducir como "estando así las cosas".

La crisis del coronavirus ha provocado la aparición de controversias en las relaciones contractuales, principalmente en las de larga duración como los arrendamientos de vivienda o local de negocio, que van a dar lugar a modificaciones inesperadas de las condiciones inicialmente pactadas entre las partes.

Una de las soluciones para restablecer el equilibrio de las prestaciones es la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, que permite que en aquellos casos en los que por circunstancias totalmente imprevisibles resulte imposible cumplir las condiciones del contrato, puedan modificarse los términos del mismo.

En este artículo analizamos qué es la cláusula rebus sic stantibus y cuáles son las consecuencias de su aplicación. Te lo explicamos:

1.- ¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?

La cláusula rebus sic stantibus, que se traduce en “estando así las cosas”, es una cláusula mediante la cual se pretende el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones en una relación contractual.

Tiene lugar cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente imprevisibles para las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o extremadamente gravoso el cumplimiento de la obligación. En el caso de los arrendamientos, estaríamos hablando principalmente del incumplimiento de la obligación de pago de la renta.

Esta cláusula no está recogida legalmente, sino que ha sido elaborada a lo largo del tiempo por la doctrina y jurisprudencia, pudiéndose utilizar en la práctica en los Juzgados y Tribunales, aunque con mucha cautela. No hemos de olvidar que su aplicación puede ser peligrosa si no se utiliza con buen criterio.

El hecho de alegar esta cláusula para dejar de cumplir con una obligación como puede ser el pago de la renta de un alquiler no deja de ser una alteración del principio pacta sunt servanda (es decir, que lo pactado en el contrato es ley entre las partes) por lo que, en la práctica, a la hora de desplegar sus efectos, los juzgados son muy cuidadosos y estrictos con los criterios que deben darse para que sea admitida.

Rebus sic stantibus

Para que pueda aplicarse esta cláusula, han de cumplirse unos requisitos imprescindibles.

2.- Requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

Por lo general, la cláusula rebus sic stantibus se aplica en aquellos contratos que son bilaterales o recíprocos, es decir, que implican obligaciones para ambas partes, y que además son de tracto sucesivo, es decir, que exigen que lo pactado se cumpla a lo largo de un periodo de tiempo duradero.

Es el caso de los contratos de arrendamiento, en los que ambas partes deben cumplir con obligaciones esenciales durante el tiempo pactado para el alquiler. El arrendador tiene que poner a disposición del inquilino la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el arrendatario debe pagar la renta fijada todos los meses.

Ahora bien, por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles como puede ser la crisis provocada por la COVID-19, puede darse la aplicación de esta cláusula. Para que la rebus sic stantibus pueda desplegar sus efectos, han de darse una serie de requisitos que se han ido perfilando a lo largo del tiempo por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que, a grandes rasgos, son los siguientes:

Alteración extraordinaria de las circunstancias: tiene que darse un cambio radical en las circunstancias que dieron origen al contrato de tal manera que, de haberse conocido por las partes con anterioridad, no se habría llevado a cabo el mismo.

Desproporción exorbitante entre las prestaciones: es necesario que se produzca un desequilibrio total entre las obligaciones asumidas por las partes, llegando al punto de que para alguna de ellas no se pueda cumplir con lo inicialmente pactado.

Circunstancias totalmente imprevisibles: las causas que den lugar al desequilibrio han de calificarse como absolutamente imprevisibles por las partes en el momento en que se perfeccionó el contrato, y no deben haber sido culpa de ninguno de ellos.

Que no exista otra forma de reequilibrar la situación: la cláusula rebus sic satntibus solamente se aplicará si no existe otro remedio que pueda reequilibrar las prestaciones entre las partes.

¿Aplicación en alquileres?

Depende. Habrá que analizar caso por caso.

3.- ¿Puede aplicarse la rebus sic stantibus a los arrendamientos?

A pesar de que en la actualidad se están produciendo estos claros requisitos que acabamos de ver, existen sentencias del Tribunal Supremo que rechazan la aplicación de esta cláusula en épocas de crisis económica, por lo que su aplicación en los arrendamientos durante la crisis del coronavirus no está del todo clara.

Si bien es cierto que el requisito de la imprevisibilidad de las circunstancias es claro, no lo es tanto el de la desproporción entre las prestaciones de las partes y el de la existencia o no de otras formas de reequilibrio.

La crisis en la que se encuentra sumida nuestro país no afecta solamente a los arrendatarios, sino también a los arrendadores, que igualmente han perdido empleos, han visto reducidos sus ingresos a cero y ahora se verán privados de disponer de sus viviendas mientras dure el arrendamiento y sin que además se les pague la renta mensual.

Lo mismo ocurre con el requisito del reequilibrio de la situación. Las medidas aprobadas por el Gobierno para el pago del alquiler a través de préstamos ICO puede servir como paliativo de la situación existente y reequilibrar las prestaciones entre arrendador y arrendatario.

4.- Posible aplicación en los arrendamientos de vivienda y de local de negocio.

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus tendrá mayor o menor viabilidad en un procedimiento judicial en función de ante qué tipo de arrendamiento nos encontremos, puesto que las circunstancias no son iguales en los arrendamientos de vivienda y en los arrendamientos de local de negocio.

A pesar de las difíciles circunstancias que puedan estar sucediendo, en los arrendamientos de vivienda el arrendatario sigue teniendo a disposición la vivienda del arrendador, puesto que está residiendo en ella.

En cambio, en el arrendamiento de local de negocio, el arrendatario no está disponiendo de su local puesto que, debido a las necesarias restricciones establecidas por cuestiones sanitarias, los establecimientos comerciales no pueden abrir sus puertas, y por lo tanto no están dando el uso que deberían al local alquilado, esto es, ejercer su actividad comercial.

En el caso de los arrendamientos de vivienda, podremos encontrar más dificultades para aplicar la cláusula rebus sic stantibus. En cambio, la viabilidad puede ser mayor en los casos de arrendamiento de local de negocio.

No obstante, serán los jueces quienes, en cada caso concreto, deberán tener en cuenta las circunstancias y ponderar los intereses de las partes.

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5.- Preguntas frecuentes.

 ¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?

La cláusula rebus sic stantibus, es aquella cláusula por la cual pueden modificarse las circunstancias de un contrato en función de que sucedan situaciones totalmente imprevisibles para las partes y que den lugar a un desequilibrio tal que no pueda soportarse por alguna de ellas.

 ¿Qué requisitos deben cumplirse para que se pueda aplicar?

El Tribunal Supremo ha establecido que para que pueda aplicarse debe existir una alteración imprevisible y extraordinaria de las circunstancias que de lugar a una desproporción exorbitante en las prestaciones y sin que exista posibilidad de reequilibrar la situación de otra manera.

 ¿Cómo y quién decide si se aplica o no esta cláusula?

Son los jueces quienes deben decidir, atendiendo a las circunstancias de cada caso concreto, si se puede o no aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

 ¿Se puede aplicar la cláusula rebus sic stantibus a un arrendamiento de vivienda?

La aplicación de esta cláusula a los arrendamientos de vivienda es, cuanto menos, difícil, puesto que el arrendatario sigue haciendo uso de la vivienda y además existen ayudas del Gobierno para poder pagar la renta, lo cual hace que se pueda reequilibrar la situación sin necesidad de llegar a aplicar la cláusula.

 ¿Se puede aplicar la cláusula rebus sic stantibus a un arrendamiento de local comercial?

Las posibilidades de poder aplicar esta cláusula en los arrendamientos de local comercial pueden aumentar en tanto que el arrendatario no solo ha visto mermados sus ingresos sino que además no ha podido disponer del local por las medidas sanitarias adoptadas durante el estado de alarma.

 ¿Puede el inquilino alegar esta cláusula en el procedimiento de desahucio?

En su escrito de oposición podría solicitar que se aplique esta cláusula, no obstante probablemente se inadmitiría dicha petición puesto que las causas de oposición en un desahucio están tasadas en la Ley y esta no es una de ellas.

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