¿Cuánto puede durar un alquiler de vivienda?

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Analizamos la normativa aplicable a los contratos posteriores al 06 de marzo de 2019.

La normativa sobre arrendamientos urbanos ha sido objeto de múltiples modificaciones en los últimos años, pero en este artículo nos vamos a centrar únicamente en explicar la situación actual, es decir, la de los contratos de alquiler de vivienda celebrados con posterioridad a 6 de marzo de 2019, fecha en la que se realizó la última de las modificaciones.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una serie de pautas no sólo en relación a la duración del alquiler sino también en cuanto a la posibilidad de desistimiento del contrato de cada una de las partes.

En este artículo te explicamos con detalle cuánto puede durar un contrato de alquiler de vivienda.

1.- El contrato de arrendamiento: plazos.

Lo primero que tenemos que advertir es que el artículo 9 de la LAU establece que, a pesar de que la duración de un alquiler puede ser pactada por las partes, si ésta fuera inferior a 5 años, llegado el día fijado para el vencimiento el inquilino podrá prorrogarlo anualmente hasta llegar a ese máximo de 5 años.

Además, este plazo aumenta hasta los 7 años si el propietario arrendador es una persona jurídica (una sociedad limitada, por ejemplo). No obstante, en los ejemplos que pongamos en este artículo supondremos que el arrendador será persona física, ya que es lo más habitual.

Por lo tanto, con la regulación actual en la mano, aunque pactemos con nuestro inquilino que el alquiler de vivienda tendrá una duración, por ejemplo, de uno o dos años, en realidad el inquilino va a poder ampliarlo anualmente hasta un máximo de 5 años (o 7 según quién sea el arrendador).

Solamente en el caso de que no se haya pactado duración alguna en el contrato de alquiler, ésta se entenderá que es de un año, pero también se le aplicará lo anteriormente expuesto, pudiendo el inquilino prorrogarlo hasta 5 (o 7 años).

2.- Preaviso para poner fin al alquiler – Modelo para descargar.

Para poner fin al alquiler una vez llegado el término del contrato, es necesario que la parte que no desee prorrogarlo lo manifieste expresamente.

Si suponemos que el propietario del inmueble es una persona física, al llegar el quinto año cualquiera de las partes podrá comunicar a la otra la decisión de no renovar el contrato.

En caso de que sea el propietario arrendador quien no quiere prorrogarlo, tendrá que preavisar con cuatro meses de antelación al inquilino, es decir, cuatro meses antes de que termine el quinto año.

En cambio, si es el inquilino el que no quiere prorrogar el contrato, bastará con que se lo comunique al arrendador con una antelación de dos meses.

"En caso de que tengas un piso alquilado y no desees prorrogar el contrato, te proporcionamos un - modelo de desistimiento - para que puedas descargarlo y hacer uso de él.

3.- ¿Qué ocurre después del quinto año? Prórroga.

Una vez terminado el plazo de 5 o 7 años que se establece como duración mínima a elección del arrendatario, si ninguna de las partes comunica a la otra su parecer sobre la continuidad o no del arrendamiento, el alquiler se prorrogará obligatoriamente de manera anual y hasta otros 3 años más, a elección de nuevo del arrendatario.

Es decir, que si llegado el quinto año ninguna de las partes dice nada, el inquilino tendrá la facultad de decidir si quiere prorrogarlo hasta un máximo de otros tres años más, renovándose por plazos anuales.

Por lo que vemos, si somos arrendador persona física y no manifestamos nuestra intención de recuperar la vivienda con cuatro meses de antelación una vez llegado el quinto año, el alquiler podrá alargarse hasta un máximo de 8 años (5+3), si el inquilino así lo desea.

¿Y qué pasa después del octavo año? La LAU no establece nada al respecto, pero es de aplicación el Código civil, y por lo tanto si las partes no dicen nada el contrato se prorrogará anualmente, por tácita reconducción, pudiendo poner fin al mismo cualquiera de las partes con una comunicación expresa al finalizar cada anualidad.

4.- Desahucio por expiración de contrato. ¿Cómo actuar?

Si has manifestado a tu inquilino con cuatro meses de antelación tu intención de no renovar el contrato una vez llegado el quinto año de duración, y a pesar de ello éste no se quiere marchar, entonces puedes proceder al desahucio.

El procedimiento legal para ello es el desahucio por expiración de plazo contractual, y está regulado expresamente en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si quieres saber más sobre esta modalidad de desahucio, puedes consultarlo en su apartado específico de nuestra web, haciendo click aquí.

En DESAHUCIADOR.com contamos con abogados especializados en desahucios, por lo que si te encuentras en esta situación y tienes que desahuciar a tu inquilino, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte a recuperar tu vivienda.

"Si ha terminado el plazo del contrato de arrendamiento y tu inquilino no se quiere marchar, puedes proceder al desahucio y recuperar tu propiedad"

5.- Preguntas frecuentes.

 ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

Independientemente de la duración pactada por las partes, el alquiler podrá prorrogarse a elección del inquilino hasta un máximo de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).

 ¿Con cuánta antelación he de hacer el preaviso para finalizar el contrato de alquiler?

En caso del arrendador, el preaviso deberá de hacerse con 4 meses de antelación a la fecha de finalización del quinto año de contrato. En caso del arrendatario, el preaviso deberá de hacerse con 2 meses de antelación a esta misma fecha.

 ¿Qué ocurre si llega el quinto año de contrato y ninguna de las partes dice nada?

El contrato se entenderá tácitamente prorrogado, por plazos anuales, con un máximo de 3 años, y a elección del arrendatario.

 ¿Qué pasa si no he fijado plazo de duración con mi inquilino?

En principio, se entenderá que la duración mínima pactada para el alquiler es de 1 año, siendo de aplicación todo lo explicado anteriormente.

 ¿Cuándo puede mi inquilino desistir del contrato de alquiler?

El arrendatario tiene la facultad de desistir del contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses de alquiler. No obstante, se podrá pactar una penalización a favor del arrendador, consistente en un mes de renta por cada año que restase por cumplir.

 ¿Qué puedo hacer si mi inquilino no se quiere marchar una vez finalizado el contrato?

Si has realizado el preaviso a tu inquilino conforme marca la ley, y aun así no se quiere marchar, puedes proceder al desahucio. No dudes en contactar con nosotros para que te ayudemos.

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