Desahucio por impago de alquiler ¿Qué hacer si mi inquilino no me paga la renta?

Publicado el

Si tus inquilinos no te pagan el alquiler pactado, debes saber que puedes proceder al desahucio y recuperar tu propiedad.

Cuando alquilamos una propiedad a otra persona, una de las obligaciones esenciales que se pactan en el contrato de arrendamiento es el precio del alquiler.

El pago de la renta es sin duda un requisito básico que debe cumplir el arrendatario para poder disfrutar del inmueble alquilado, puesto que de lo contrario se estaría produciendo un abuso por su parte y daría derecho al arrendador para promover el desahucio.

En este artículo analizamos con detalle cómo proceder si no te pagan el alquiler y cuáles son las principales características del procedimiento de desahucio por impago de rentas. Te lo explicamos:

1.- ¿Qué hacer si no me pagan el alquiler? Primeros pasos.

Cuando comienzan los primeros retrasos en el pago, lo primero que podemos intentar, por ser lo más conveniente, es tratar de llegar a una solución amistosa del problema. No obstante, la experiencia nos dice que la mayor parte de las veces no es posible arreglar la situación sin tener que pasar por el Juzgado.

Debes saber que desde el primer impago, ya puedes requerir a tu inquilino e iniciar el procedimiento de desahucio. No tienes por qué esperar a que se den varios impagos de la renta, sino que desde que exista una primera mensualidad impagada puedes presentar demanda de desahucio.

Concretamente, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nos concede esta posibilidad al establecer que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato”.

De hecho, lo más recomendable es actuar cuanto antes, ya que cuanto más tiempo pase mayor será la deuda.

2.- Vía extrajudicial. Requerimiento mediante burofax.

Una primera opción que tenemos antes de empezar los trámites judiciales es recurrir a la vía extrajudicial, es decir, realizar una notificación fehaciente al inquilino en la que le requiramos de pago, indicándole que si en un plazo de 3o días no abona lo que debe procederemos a ejercitar las acciones judiciales que a nuestro derecho convengan.

Lo más sencillo y económico para hacer una reclamación extrajudicial es remitir un BUROFAX al inquilino en el que hagamos constar expresamente que le requerimos de pago por la cantidad debida.

Hacer esto tiene sus pros y sus contras. Como punto favorable está el hecho de que al haber requerido de pago al inquilino, si no nos paga y hay que interponer la demanda de desahucio por impago de rentas, ya no tendrá la facultad de enervar el desahucio, es decir, de pagar dentro del procedimiento judicial y continuar en el inmueble.

La enervación es algo que solamente podrá realizar una vez, y si ya le hemos dado dicha opción de pago en el burofax, no podrá aprovecharse de ello posteriormente.

Como punto menos favorable, si le concedemos al inquilino en la reclamación extrajudicial el plazo de 30 días que marca la ley para que nos pague, estaremos dándole tiempo para maniobrar, buscar un abogado y poder defenderse con más antelación de la que tendría en el procedimiento judicial ya que, una vez notificada la demanda, el Juzgado le concederá solamente 10 días para oponerse con abogado y procurador, lo cual es un plazo de tiempo más reducido.

3.- Vía judicial. Presentación de demanda y tramitación.

Si ya hemos agotado la vía amistosa y aun así los inquilinos siguen sin pagar la renta ni desalojar la vivienda, no queda más remedio que interponer demanda de desahucio ante el Juzgado del lugar donde radique el inmueble.

Una vez interpuesta la demanda, el Juzgado examinará si se cumplen todos los requisitos legales y, en caso afirmativo, procederá a dictar el Decreto de admisión de la demanda, el cual debe notificarse al inquilino.

En este paso es donde encontramos frecuentemente problemas, puesto que muchas veces los inquilinos no recogen las notificaciones y retrasan el procedimiento, teniendo que ser finalmente notificados mediante edictos.

Cuando se haya conseguido notificar el Decreto a los inquilinos, el Juzgado les indicará lo siguiente:

Se otorgará un plazo de 10 días desde la recepción de la notificación para, o bien desalojar el inmueble y pagar lo debido al propietario, o bien oponerse a la demanda de desahucio.

Igualmente, en caso de que pretenda enervar el desahucio y continuar en la vivienda, se le concederá una única oportunidad para que pague todo lo que debe en ese plazo de 10 días, siempre y cuando no se hubiera ejercido el derecho a enervar en procedimientos anteriores.

Se indicará la fecha del juicio, para el caso de que sí se formule oposición.

Se indicará la fecha del lanzamiento, para el caso de que no abandonen la vivienda voluntariamente.

Por último, se indicará la posibilidad que tienen de solicitar justicia gratuita en el plazo de 3 días desde que se recibe la notificación.

"Es muy importante notificar cuanto antes el Decreto y la demanda al inquilino"

4.- ¿Qué opciones tiene el inquilino en el procedimiento?

Si en el plazo de 10 días concedido por el Juzgado el inquilino no presenta oposición, se dará por finalizado el procedimiento y se dictará un nuevo Decreto que tendrá los mismos efectos que si de una sentencia se tratase, ordenando el lanzamiento del inquilino en la fecha fijada.

En caso de que el inquilino sí presente oposición, con abogado y procurador, el procedimiento continuará y se celebrará el juicio en la fecha fijada, dictándose sentencia en la que, salvo que existan circunstancias que justifiquen el impago del inquilino, se determinará el desalojo de la vivienda así como la condena al pago de las cantidades debidas.

Por último, si aun con todo lo sucedido el inquilino sigue sin marcharse voluntariamente, se producirá el lanzamiento de manera efectiva, al que acudirán dos miembros del Juzgado, el procurador y, si es necesario, un cerrajero y las fuerzas del orden.

En cuanto al cobro de las cantidades debidas, si el inquilino no paga lo que debe voluntariamente, habrá que presentar una demanda ejecutiva e iniciar el procedimiento de ejecución y embargo del deudor.

5.- Preguntas frecuentes.

 ¿Cuántos impagos son necesarios para poder iniciar el procedimiento de desahucio?

Desde el primer impago puedes proceder a la presentación de la demanda de desahucio. No es necesario esperar a que haya varios retrasos en el pago.

 ¿Qué he de hacer para requerir extrajudicialmente de pago a mi inquilino?

En caso de que quieras realizar una reclamación extrajudicial a tu inquilino, lo más recomendable es enviar un burofax requiriendo de pago, y otorgando un plazo de 30 días para ello.

 ¿Qué opciones tendrá mi inquilino cuando le notifique el Juzgado la demanda presentada?

El inquilino podrá oponerse en el plazo de 10 días, con abogado y procurador, y en caso de que no se oponga se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin necesidad de celebrarse el juicio.

 ¿Quiénes acudirán al lanzamiento del inquilino?

En principio, el día del lanzamiento acudirán dos miembros del Juzgado, el procurador y, si es necesario, un cerrajero y las fuerzas del orden.

 ¿Cuánto puede durar el procedimiento de desahucio por impago de rentas?

De media, un procedimiento de desahucio por impago de rentas puede durar entre 4 y 7 meses, pero depende mucho de cada Juzgado y de cada provincia, ya que en unas hay más retraso que en otras.

 ¿Es necesario contar con abogado y procurador para llevar a cabo el procedimiento de desahucio por impago de rentas?

Efectivamente, el procedimiento de desahucio en cualquiera de sus modalidades exige la intervención de abogado y procurador. Si estás pensando en iniciar un procedimiento de desahucio, en DESAHUCIADOR.com tendrás asesoramiento inicial por parte de abogados expertos en desahucios que sabrán cómo ayudarte a resolver tus problemas con los inquilinos.

→ CONSULTA GRATUITA CON UN ABOGADO ESPECIALISTA

En DESAHUCIADOR.com te brindamos la posibilidad de consultar con un abogado especializado en desahucios de manera totalmente gratuita.

Déjanos tu consulta rellenando el formulario y te responderemos en un plazo máximo de 48 horas*.

⇨ TU NOMBRE*

⇨ PRIMER APELLIDO*

⇨ SEGUNDO APELLIDO*

⇨ TU CORREO ELECTRÓNICO*

⇨ TU TELÉFONO*

⇨ TU CONSULTA*

*El plazo de 48 horas fijado para dar respuesta a la consulta se entenderá en días laborables, no contando fines de semana ni festivos.